BAFA-Förderung für energetische Sanierung

Die BAFA-Förderung ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und richtet sich an Eigentümer, die einzelne energetische Maßnahmen an bestehenden Gebäuden durchführen. Anders als die KfW-Programme vergibt die BAFA keine Kredite, sondern direkte Investitionszuschüsse.

Seit 2024 konzentriert sich die BAFA-Förderung hauptsächlich auf den Heizungstausch (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie) sowie auf Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Sonnenschutz). Auch Energieberatung wird gefördert.

Der Heizungstausch ist die am stärksten geförderte Maßnahme. Wer eine fossile Heizung durch eine Wärmepumpe, Biomassekessel oder Solarthermieanlage ersetzt, kann bis zu 70 % der Kosten erstattet bekommen (Grundförderung + Boni).

Maßnahmen an der Gebäudehülle — wie Dachdämmung, Fassadendämmung, Fenstertausch oder sommerlicher Wärmeschutz — werden mit 15 % Grundförderung plus einem möglichen iSFP-Bonus von 5 % gefördert. Eine qualifizierte Energieberatung ist mit 80 % Zuschuss förderbar.

• Heizungstausch: Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie.
• Gebäudehülle: Dämmung, Fenster, Sonnenschutz.
• Anlagentechnik: Lüftung, Smart-Home zur Heizungssteuerung.
• Energieberatung: iSFP-Erstellung (80 % Zuschuss).

Die Förderung setzt sich aus einer Grundförderung und verschiedenen Boni zusammen. Beim Heizungstausch beträgt die Grundförderung 30 %, dazu kommen ein Klimageschwindigkeitsbonus (20 %), ein Einkommensbonus (30 %) und ggf. ein Effizienzbonus (5 %).

Der maximale Fördersatz ist auf 70 % gedeckelt. Die förderfähigen Kosten betragen für die erste Wohneinheit 30.000 € beim Heizungstausch und 30.000 € für Maßnahmen an der Gebäudehülle. Bei Mehrfamilienhäusern erhöhen sich die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit.

• Grundförderung Heizung: 30 %.
• Klimageschwindigkeitsbonus: + 20 % (Austausch funktionierender fossiler Heizung).
• Einkommensbonus: + 30 % (Haushaltseinkommen < 40.000 €/Jahr).
• Effizienzbonus: + 5 % (bei natürlichem Kältemittel der Wärmepumpe).
• Gebäudehülle: 15 % + 5 % iSFP-Bonus.

Seit 2024 ist die Zuständigkeit neu verteilt, und das ist die häufigste Stolperfalle: Der Zuschuss für den Heizungstausch wird nicht mehr von der BAFA vergeben, sondern von der KfW über ihr Zuschussportal. Bei der BAFA bleiben die übrigen Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude — Dämmung, Fenster, Türen, Anlagentechnik ohne Heizung, Heizungsoptimierung — sowie die geförderte Energieberatung.

Unabhängig davon gilt die alte Faustregel weiter: Einzelmaßnahmen werden als direkter Zuschuss gefördert, die Komplettsanierung zum Effizienzhaus über den KfW-Kredit 261 mit Tilgungszuschuss. Eine Doppelförderung derselben Maßnahme ist in keinem Fall erlaubt.

• Heizungstausch (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie) → KfW-Zuschussportal.
• Dämmung, Fenster, Türen, Lüftung, Heizungsoptimierung → BAFA.
• Energieberatung und individueller Sanierungsfahrplan → BAFA.
• Komplettsanierung zum Effizienzhaus → KfW-Kredit 261.

Keine andere Heiztechnik wird derzeit so hoch bezuschusst. Zur Grundförderung von 30 % kommt der Effizienz-Bonus von 5 % für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder mit Erdreich, Wasser beziehungsweise Abwasser als Wärmequelle — eine Erdwärmepumpe erreicht ihn also über die Wärmequelle. Für Selbstnutzer treten Klimageschwindigkeits- und Einkommens-Bonus hinzu, gedeckelt bei insgesamt 70 %.

Der hartnäckigste Irrtum lautet, eine Wärmepumpe brauche zwingend ein saniertes Haus mit Fußbodenheizung. Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern die nötige Vorlauftemperatur: Liegt sie unter etwa 55 Grad, arbeitet die Anlage wirtschaftlich. Häufig genügt dafür der Austausch einzelner zu kleiner Heizkörper. Eine Heizlastberechnung und ein hydraulischer Abgleich schaffen vorab Klarheit — beides ist selbst förderfähig und die günstigste Investition im ganzen Projekt.

Vermieterinnen und Vermieter sind antragsberechtigt — bei der BAFA für Maßnahmen an der Gebäudehülle ebenso wie bei der KfW für den Heizungstausch. Nicht nutzbar sind lediglich die selbstnutzerbezogenen Boni, also Einkommens- und Klimageschwindigkeits-Bonus. Grundförderung und Effizienz-Bonus stehen offen; der realistisch erreichbare Satz liegt für vermietete Objekte damit bei rund 30 bis 35 %.

Steuerlich mindert der Zuschuss die abschreibungsfähigen Kosten. Der verbleibende Eigenanteil ist je nach Einordnung als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar oder wandert über die AfA in die Abschreibung. Dazu kommt der Effekt auf Vermietbarkeit und Bewertung: Der Energiestandard schlägt zunehmend auf den Verkehrswert durch. Ob sich eine Maßnahme für Ihr Objekt rechnet, hängt an Kosten, Einsparung, Steuersatz und Mietpotenzial gleichzeitig — genau diese vier Größen bringt der Kapitalanlage-Rechner in eine Zahl.

• Grundförderung und Effizienz-Bonus auch für vermietete Objekte.
• Einkommens- und Klimageschwindigkeits-Bonus bleiben Selbstnutzern vorbehalten.
• Zuschuss mindert die abschreibungsfähigen Kosten.
• Eigenanteil je nach Einordnung sofort abziehbar oder über die AfA.

Der BAFA-Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Als 'Beginn' gilt bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags mit dem Handwerker. Planungsleistungen und Energieberatung zählen nicht als Beginn.

Für den Heizungstausch ist kein Energieberater zwingend erforderlich — dort genügt die Bestätigung zum Antrag durch Ihr Fachunternehmen, und der Antrag läuft seit 2024 über das KfW-Zuschussportal statt über die BAFA. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle bleibt die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten Pflicht, und der Antrag wird weiterhin bei der BAFA gestellt.

Den vollständigen Ablauf mit allen Fristen, der Brutto-Netto-Frage und dem Vertrag mit aufschiebender Bedingung haben wir auf einer eigenen Seite zum Förderantrag zusammengestellt.

• Gebäudehülle und Energieberatung: Antrag im BAFA-Portal.
• Heizungstausch: Antrag im KfW-Zuschussportal.
• In beiden Fällen vor Beauftragung des Handwerkers stellen.
• Nach Abschluss: Verwendungsnachweis mit Rechnungen einreichen.
• Zuschuss wird direkt auf Ihr Konto überwiesen.

Für Kapitalanleger ist die BAFA-Förderung bei Einzelsanierungen besonders attraktiv: Der Zuschuss reduziert die Investitionskosten direkt, was die Rendite der Maßnahme verbessert. Ein neuer Heizkessel oder bessere Dämmung kann zudem höhere Mieten rechtfertigen.

Beachten Sie: Geförderte Maßnahmen können trotzdem als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden — der Zuschuss wird lediglich von den abzugsfähigen Kosten abgezogen. Bei größeren Sanierungen eines Mietobjekts kann alternativ die KfW (261) mit Tilgungszuschuss die bessere Option sein. (Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.)

• Zuschuss reduziert Netto-Investitionskosten.
• Energetische Sanierung ermöglicht höhere Miete.
• Steuerlicher Abzug der Restkosten weiterhin möglich. (Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.)
• Bei umfassender Sanierung KfW 261 als Alternative prüfen.