Finanzierungsrechner

Der Finanzierungsrechner berechnet Ihre monatliche Rate aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Tilgungssatz. Er berücksichtigt automatisch die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands und zeigt den vollständigen Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit.

Die Berechnung basiert auf einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit zunehmender Tilgung sinkt er, und der Tilgungsanteil steigt.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Übliche Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu den dann geltenden Marktkonditionen weiterfinanziert.

Der Finanzierungsrechner zeigt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Je kürzer die Zinsbindung, desto höher ist die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko. In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Zinsbindung, in Hochzinsphasen eine kürzere.

• 5–10 Jahre: Niedrigere Zinsen, aber höheres Zinsänderungsrisiko
• 15–20 Jahre: Etwas höhere Zinsen, dafür langfristige Planungssicherheit
• 25–30 Jahre: Vollständige Zinssicherheit, aber Zinsaufschlag

Der Tilgungsplan zeigt für jedes Jahr die Aufteilung der Rate in Zins und Tilgung sowie die verbleibende Restschuld. In den ersten Jahren fließt der größte Teil der Rate in die Zinsen, erst mit fortschreitender Laufzeit überwiegt die Tilgung.

Achten Sie besonders auf das Jahr, in dem die Zinsbindung endet: Die dann angezeigte Restschuld ist der Betrag, den Sie zu neuen Konditionen weiterfinanzieren müssen.

Der Rechner gilt für Haus und Eigentumswohnung gleichermaßen — die Formel ist dieselbe. Bei einer Eigentumswohnung kommen aber drei Posten dazu, die die Rechnung spürbar verändern und in keiner Kreditrate auftauchen.

Erstens das Hausgeld: Es enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten auch den nicht umlagefähigen Anteil für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Banken setzen diesen Anteil in der Haushaltsrechnung an, er reduziert also Ihre tragbare Rate. Zweitens die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft: Ist sie zu niedrig, drohen Sonderumlagen — ein Blick in die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung lohnt sich vor dem Kaufvertrag. Drittens der Sanierungsstand des Gemeinschaftseigentums, der über künftige Beschlüsse und damit über Ihre künftige Belastung entscheidet.

Für Kapitalanleger kommt hinzu, dass sich das Hausgeld in einen umlagefähigen und einen nicht umlagefähigen Teil aufteilt — nur der zweite belastet Ihren Cashflow dauerhaft. Diese Trennung bildet der Kapitalanlage-Rechner ab.

• Hausgeld getrennt nach umlagefähig und nicht umlagefähig betrachten.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen — Schutz vor Sonderumlagen.
• Letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung lesen.
• Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen einkalkulieren.

Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, besser 3 %. Niedrigere Tilgungsraten führen zu extrem langen Laufzeiten und hohen Gesamtzinskosten. Sondertilgungsmöglichkeiten sollten Sie ebenfalls vereinbaren.

Vergleichen Sie nicht nur den Sollzinssatz, sondern auch den Effektivzinssatz. Er enthält alle Nebenkosten der Finanzierung und macht Angebote verschiedener Banken vergleichbar.