Warum Kaufnebenkosten so wichtig sind
Beim Immobilienkauf fällt der Blick sofort auf den Kaufpreis — doch die Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition um 8–15 %. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht in den Beleihungswert einrechnen. Wer die Nebenkosten unterschätzt, scheitert oft schon an der Finanzierung.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Verhandelbar? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Nein (landesgesetzlich festgelegt) |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2,0 % | Nein (gebührenordnung) |
| Maklercourtage | 3,0–3,57 % (Käuferanteil) | Ja |
| Gesamt | 8,0–12,07 % |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Hessen, Berlin, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt sich je nach Bundesland eine Spanne von 14.000 € (Bayern) bis 26.000 € (Brandenburg) — ein Unterschied von 12.000 €.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 350.000 € Kaufpreis (NRW)
| Posten | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 22.750 € |
| Notar | 1,5 % | 5.250 € |
| Grundbucheintrag | 0,5 % | 1.750 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 12.495 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 12,07 % | 42.245 € |
| Gesamtinvestition | 392.245 € |
Notar- und Grundbuchkosten im Detail
Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und daher nicht verhandelbar. Die Kosten setzen sich zusammen aus:
- Beurkundung des Kaufvertrags — Hauptkostenblock
- Vollzug des Vertrags — Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden
- Grundbuchgebühren — Eigentumsumschreibung und ggf. Grundschuldeintragung
- Notaranderkonto (optional) — Treuhänderische Kaufpreisabwicklung
Maklercourtage — was Käufer wissen müssen
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käuferanteil beträgt maximal die Hälfte der Gesamtcourtage, typischerweise 3,0–3,57 % inkl. MwSt.
Kauf ohne Makler spart die Courtage vollständig — allerdings finden viele attraktive Objekte ihren Weg nur über Makler auf den Markt.
Strategien zur Senkung der Kaufnebenkosten
- Bundesland beachten — Bei flexibler Standortwahl kann die Grunderwerbsteuer um bis zu 3 Prozentpunkte niedriger ausfallen
- Inventar separat ausweisen — Einbauküche, Möbel oder Markisen im Kaufvertrag separat aufführen (nicht grunderwerbsteuerpflichtig, max. 15 % des Kaufpreises)
Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.
- Ohne Makler kaufen — Privatverkäufe oder Zwangsversteigerungen sparen die Courtage
- Instandhaltungsrücklage anrechnen — Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden (strittig, abhängig vom Finanzamt)
Wie Kaufnebenkosten die Finanzierung beeinflussen
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis (oder einen Teil davon), nicht die Nebenkosten. Das bedeutet: Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 350.000 € finanzieren will, benötigt mindestens 42.000 € allein für Nebenkosten — plus weiteres Eigenkapital für den Kaufpreis.
Je höher die Kaufnebenkosten, desto mehr Eigenkapital wird benötigt oder desto höher fällt der Beleihungsauslauf aus — mit entsprechend schlechteren Zinskonditionen.
Fazit
| Faktor | Auswirkung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Größter Einzelposten, nicht verhandelbar, bundeslandabhängig |
| Notar & Grundbuch | Fest kalkulierbar (~2 %), nicht beeinflussbar |
| Makler | Einziger verhandelbarer Posten, ggf. ganz vermeidbar |
| Gesamtbelastung | 8–12 % des Kaufpreises, fast immer aus EK zu finanzieren |
Nutzen Sie den BaufiQuadrat Kaufnebenkosten-Rechner, um die exakten Nebenkosten für Ihr Bundesland und Ihre Kaufsituation zu berechnen — inklusive Auswirkung auf Eigenkapitalbedarf und Finanzierungskonditionen.