Kapitalanlage-Rechner

Rendite, Cashflow und Steuereffekte Ihrer Renditeimmobilie — inkl. Wertsteigerung, Verkauf und Anschlussfinanzierung.

Steuerlicher Hinweis – Ohne Gewähr

Der Kapitalanlage-Rechner berechnet Modellwerte zu Rendite, Cashflow, Abschreibung (AfA) und steuerlichen Effekten auf Basis Ihrer Eingaben und vereinfachter Annahmen zum deutschen Steuerrecht (insb. §§ 7, 7b, 7h/i, 21, 23 EStG).

  • Die Ergebnisse erfolgen ohne Gewähr auf Richtigkeit oder Vollständigkeit.
  • Es handelt sich nicht um Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzt keine individuelle Prüfung durch Steuerberater oder Rechtsanwalt.
  • Steuerliche Auswirkungen Ihrer konkreten Situation können erheblich abweichen – ziehen Sie für verbindliche Aussagen eine fachkundige Beratung hinzu.

Wie funktioniert der Kapitalanlage-Rechner?

Der Rechner ermittelt aus Ihren Eingaben den vollständigen Geld- und Steuerfluss Ihrer Renditeimmobilie über den gewählten Horizont. Auf der Steuerseite werden Mieteinnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt — also Zinsen, AfA, nicht umlagefähigem Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltergebühr, Versicherung und sonstigen tatsächlichen Aufwendungen. Auf der Cash-Seite ziehen wir zusätzlich Tilgung, Instandhaltungsrücklage und CapEx-Ereignisse ab.

Aus dieser doppelten Sicht ergeben sich die wirtschaftlich relevanten Kennzahlen: Cashflow vor und nach Steuern, Brutto- und Nettomietrendite, Cash-on-Cash-Return, Eigenkapitalrendite und der interne Zinsfuß (IRR) mit oder ohne Exit-Szenario. Anschluss­finanzierung und Sondertilgung werden parametrisch abgebildet, sodass Sie Zinsänderungsrisiken transparent sehen.

Steuerliche Behandlung nach §21 EStG

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit Ihrem persönlichen Marginalsteuersatz versteuert. Werbungskosten reduzieren die Bemessungsgrundlage; Tilgungs­leistungen sind hingegen nicht abzugsfähig, lediglich der Zins­anteil. Verluste aus Vermietung können in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet werden — das macht die ersten Jahre einer fremdfinanzierten Immobilie häufig steuerlich attraktiv.

Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung fällt Spekulations­steuer nach §23 EStG auf den Veräußerungs­gewinn an (Veräußerungs­erlös abzüglich Veräußerungs­kosten und Anschaffungs­kosten). Nach Ablauf der Zehn­jahres­frist ist der Gewinn steuerfrei.

Häufige Fragen

›Was berechnet der Kapitalanlage-Rechner?

Der Kapitalanlage-Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen, laufenden Kosten und Steuersatz die wirtschaftlichen Kennzahlen Ihrer Renditeimmobilie — inklusive Cashflow vor und nach Steuern, Brutto- und Nettomietrendite, Cash-on-Cash, IRR (mit und ohne Verkauf), Annuitätendeckung, Restschuld am Festzinsende sowie Vermögensaufbau über den gewünschten Horizont.

›Berücksichtigt der Rechner Wertsteigerung und Verkauf (§23 EStG)?

Ja. Sie geben die erwartete jährliche Wertsteigerung an. Optional aktivieren Sie ein Exit-Szenario und legen Verkaufsjahr und -kosten fest. Liegt der Verkauf mehr als zehn Jahre nach Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn nach §23 EStG steuerfrei; andernfalls fällt Spekulationssteuer zu Ihrem Marginalsteuersatz an.

›Wie wird die AfA berechnet?

Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis (optional zuzüglich anteiliger Anschaffungsnebenkosten). Sie wählen zwischen linearer AfA von 2 %, 2,5 % oder 3 % p.a., §7b Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (zusätzlich 5 % in den ersten vier Jahren) oder Denkmal-AfA §7h/§7i (9 % in den Jahren 1–8, 7 % in den Jahren 9–12).

›Wie funktioniert der Szenario-Vergleich?

Klicken Sie oben rechts auf "Szenario vergleichen". Ihre aktuellen Eingaben werden als Basis gesichert; alle weiteren Änderungen fließen in das Szenario. Alle Kennzahlen, Diagramme und die Jahresprojektion zeigen Basis und Szenario nebeneinander mit Delta. Über "Übernehmen" wird das Szenario zur neuen Basis.

›Was passiert nach dem Festzinsende?

Sie geben einen Anschlusszinssatz an, mit dem die Restschuld nach Ablauf der Festzinsbindung weiter getilgt wird. So sehen Sie sofort, wie sensibel Ihre Rendite auf Zinsanstiege reagiert und wie hoch die Restschuld zum Prolongationszeitpunkt ist.

›Kann ich die Berechnung speichern?

Ja. Mit einem kostenlosen BaufiQuadrat-Konto speichern Sie Ihre Investment-Cases im persönlichen Dashboard, verknüpfen sie optional mit bestehenden Finanzierungsprojekten und aktualisieren sie über die Zeit. Klicken Sie auf "Berechnung speichern" — Ihre Eingaben werden nach der Registrierung automatisch übernommen.