Was bedeutet die Tilgungsrate?
Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant — aber das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich über die Jahre: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei — aber desto höher ist auch die monatliche Belastung.
Rechenbeispiel: 300.000 € Darlehen bei 3,5 % Zinsen
| Tilgungsrate | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|
| 2 % | 1.375 € | 231.800 € | ca. 28 Jahre | ca. 156.000 € |
| 3 % | 1.625 € | 192.400 € | ca. 21 Jahre | ca. 107.000 € |
| 4 % | 1.875 € | 153.200 € | ca. 17 Jahre | ca. 79.000 € |
2 % Tilgung — Für wen geeignet?
Eine Tilgung von 2 % ist die Mindestempfehlung der meisten Banken. Sie eignet sich für Käufer mit knappem Budget oder Kapitalanleger, die bewusst niedrig tilgen, um den Leverage-Effekt zu maximieren.
Vorteile:
- Niedrigste monatliche Belastung
- Mehr finanzieller Spielraum für Rücklagen oder andere Investments
- Steuerlich vorteilhaft bei Vermietung (höherer Zinsanteil absetzbar)
Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.
Nachteile:
- Längste Laufzeit (~28 Jahre)
- Höchste Gesamtzinskosten
- Höheres Risiko bei Anschlussfinanzierung (mehr Restschuld)
3 % Tilgung — Der goldene Mittelweg
Die meisten Finanzierungsberater empfehlen 3 % als Standard-Tilgungsrate. Sie bietet einen guten Kompromiss zwischen monatlicher Belastung und Entschuldungsgeschwindigkeit.
Vorteile:
- Deutlich kürzere Laufzeit als 2 % (~21 Jahre)
- Ca. 49.000 € weniger Zinskosten als bei 2 %
- Komfortable Restschuld bei Anschlussfinanzierung
Nachteile:
- 250 € höhere Monatsrate als bei 2 %
- Weniger Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben
4 % Tilgung — Für Schnelltilger
Wer schnell schuldenfrei sein will und über ein hohes Einkommen verfügt, wählt 4 % oder mehr. Besonders sinnvoll in Niedrigzinsphasen, wo die Gesamtrate trotz hoher Tilgung noch tragbar ist.
Vorteile:
- Schnellste Entschuldung (~17 Jahre)
- Ca. 77.000 € weniger Zinsen als bei 2 %
- Geringste Restschuld → minimales Anschlussfinanzierungsrisiko
Nachteile:
- Höchste monatliche Belastung
- Wenig Flexibilität bei Einkommensrückgängen
- Für Kapitalanleger steuerlich weniger optimal
Sondertilgung als Alternative
Statt einer hohen festen Tilgung können Sie eine moderate Rate (z. B. 2–3 %) wählen und gleichzeitig eine Sondertilgungsoption vereinbaren. So bleiben Sie flexibel: In guten Jahren tilgen Sie mehr, in schwierigen Jahren bleiben Sie bei der Mindestrate.
Die meisten Banken bieten 5–10 % Sondertilgung pro Jahr kostenfrei an.
Empfehlung für Kapitalanleger
Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regeln: Der Zinsanteil ist steuerlich absetzbar, die Tilgung nicht. Daher kann eine niedrigere Tilgung (2 %) in Kombination mit Sondertilgungsoptionen steuerlich optimal sein — vorausgesetzt, Sie investieren den Cashflow-Überschuss diszipliniert anderweitig.
Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.
Fazit
| Profil | Empfohlene Tilgung |
|---|---|
| Eigennutzer mit knappem Budget | 2 % + Sondertilgung |
| Eigennutzer, Mittelklasse | 3 % |
| Gutverdiener, schnell schuldenfrei | 4 %+ |
| Kapitalanleger (Vermietung) | 2 % + Sondertilgung |
Die richtige Tilgungsrate hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Nutzen Sie den BaufiQuadrat Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und die optimale Rate für Ihr Projekt zu finden.