Warum Anschlussfinanzierung so wichtig ist
Nach Ablauf der Zinsbindung — typischerweise nach 10, 15 oder 20 Jahren — müssen Sie die Restschuld neu finanzieren. Der neue Zinssatz kann Ihre monatliche Rate erheblich verändern: Wer 2015 zu 1,5 % finanziert hat und 2025 zu 3,5 % verlängert, zahlt bei 200.000 € Restschuld rund 330 € mehr pro Monat.
Drei Wege der Anschlussfinanzierung
| Option | Zeitpunkt | Aufwand | Kosten |
|---|---|---|---|
| Prolongation | 1–3 Monate vor Ablauf | Gering | Keine |
| Umschuldung | 1–6 Monate vor Ablauf | Mittel | Grundbuchkosten (~0,2 %) |
| Forward-Darlehen | 6–60 Monate vor Ablauf | Mittel | Forward-Aufschlag (0,01–0,03 %/Monat) |
Option 1: Prolongation — beim gleichen Anbieter bleiben
Die einfachste Lösung: Ihre bisherige Bank bietet Ihnen ein Verlängerungsangebot (Prolongation) an — in der Regel 1–3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
Vorteile:
- Kein Aufwand — kein neuer Kreditvertrag, keine neue Bonitätsprüfung
- Keine Grundbuchkosten — die bestehende Grundschuld läuft weiter
- Schnelle Abwicklung
Nachteile:
- Oft nicht die besten Konditionen — die Bank weiß, dass der Wechsel Aufwand bedeutet
- Kein Verhandlungsdruck — ohne Alternativangebote fehlt die Verhandlungsbasis
- Begrenzte Vertragsanpassung — neue Sondertilgungsoptionen oder Tilgungsänderungen werden selten eingeräumt
Tipp: Nehmen Sie das Prolongationsangebot nie ungeprüft an. Holen Sie mindestens 2–3 Vergleichsangebote ein — selbst wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben.
Option 2: Umschuldung — Bank wechseln
Bei der Umschuldung löst eine neue Bank das bestehende Darlehen ab. Die Grundschuld wird abgetreten oder neu eingetragen.
Vorteile:
- Oft bessere Zinsen als bei Prolongation (0,1–0,5 % günstiger)
- Volle Vertragsfreiheit — neue Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen, Zinsbindung
- Verhandlungshebel gegenüber der alten Bank
Nachteile:
- Grundbuchkosten für Grundschuldabtretung (~0,2 % der Grundschuld) oder Neueintragung (~0,5 %)
- Neue Bonitätsprüfung erforderlich
- Mehr Papierkram und längere Bearbeitungszeit
- Eventuell neuer Einkommensnachweisbedarf
Rechnung: Lohnt sich der Wechsel? Vergleichen Sie die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung mit den Grundbuchkosten.
| Restschuld | Zinsvorteil | Jährliche Ersparnis | Grundbuchkosten | Amortisation |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 0,2 % | 400 € | 400 € | 1 Jahr |
| 200.000 € | 0,5 % | 1.000 € | 400 € | 5 Monate |
| 150.000 € | 0,3 % | 450 € | 300 € | 8 Monate |
Option 3: Forward-Darlehen — Zinsen jetzt sichern
Ein Forward-Darlehen sichert den aktuellen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft — bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag von typischerweise 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
Rechenbeispiel:
| Vorlaufzeit | Aktueller Zins | Forward-Aufschlag | Forward-Zins |
|---|---|---|---|
| 12 Monate | 3,50 % | 0,12–0,36 % | 3,62–3,86 % |
| 24 Monate | 3,50 % | 0,24–0,72 % | 3,74–4,22 % |
| 36 Monate | 3,50 % | 0,36–1,08 % | 3,86–4,58 % |
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
- Wenn Sie steigende Zinsen erwarten
- Wenn die Zinsbindung in 12–36 Monaten ausläuft
- Wenn Sie Planungssicherheit brauchen (z. B. bei knappem Budget)
Wann nicht?
- Wenn die Zinsen stabil oder fallend sind — Sie zahlen den Aufschlag umsonst
- Wenn die Vorlaufzeit über 36 Monate beträgt — der Aufschlag frisst den Vorteil oft auf
- Wenn Sie den Vertrag nicht abnehmen können — ein Forward-Darlehen ist verbindlich
Optimales Timing
| Zeitpunkt vor Ablauf | Empfohlene Aktion |
|---|---|
| 60–36 Monate | Marktbeobachtung starten, Forward-Darlehen in Erwägung ziehen |
| 36–12 Monate | Forward-Darlehen abschließen (bei steigenden Zinsen) |
| 12–6 Monate | Vergleichsangebote einholen, Umschuldung vorbereiten |
| 6–3 Monate | Prolongationsangebot der Bank prüfen, verhandeln |
| 1 Monat | Entscheidung treffen und abschließen |
Achtung: Beginnen Sie nicht erst 3 Monate vor Ablauf. Dann ist Ihre Verhandlungsposition schwach und die Zeit für eine Umschuldung knapp.
Sondertilgungen vor dem Zinsbindungsende
Wenn die Zinsbindung bald ausläuft, sind Sondertilgungen besonders wertvoll: Jeder Euro weniger Restschuld reduziert die neue monatliche Rate dauerhaft. Nutzen Sie die letzten Jahre der aktuellen Zinsbindung gezielt für maximale Sondertilgungen.
Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger
Kapitalanleger sollten zusätzlich diese Aspekte berücksichtigen:
- Mietentwicklung einkalkulieren — Sind die Mieten in den letzten 10 Jahren gestiegen? Deckt die aktuelle Miete die höhere Rate?
- Steuerlichen Effekt beachten — Höhere Zinsen bedeuten höhere absetzbare Kosten
- Portfolio-Perspektive — Lohnt sich ein Verkauf vor der Anschlussfinanzierung (Spekulationsfrist beachten)?
Keine Steuerberatung — konsultieren Sie hierfür Ihren Steuerberater.
- Tilgungshöhe anpassen — Nach 10 Jahren Vermögensaufbau kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein
Fazit
Die Anschlussfinanzierung kann Ihre monatliche Belastung um hunderte Euro verändern — nach oben oder nach unten. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung, holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Nutzen Sie den BaufiQuadrat Finanzierungsrechner, um verschiedene Zinsszenarien für Ihre Anschlussfinanzierung durchzurechnen.