Was ist Due Diligence beim Immobilienkauf?
Due Diligence bedeutet „gebotene Sorgfalt" — eine systematische Prüfung aller relevanten Aspekte einer Immobilie vor dem Kauf. Für Kapitalanleger umfasst die Due Diligence drei Bereiche: rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung.
Eine gründliche Ankaufsprüfung dauert in der Regel 2–4 Wochen und kann Sie vor Fehlkäufen bewahren, die Ihre Rendite um zehntausende Euro schmälern.
1. Rechtliche Prüfung
Grundbuch
Das Grundbuch ist das Fundament jeder Immobilientransaktion. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an (Kosten: ca. 10–20 €):
- Abteilung I: Eigentumsverhältnisse — Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein?
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen — Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Baulasten?
- Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken — Müssen vor dem Verkauf gelöscht werden?
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft:
- Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klar definiert?
- Nutzungsbeschränkungen (z. B. Verbot von Kurzzeitvermietung)?
- Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten, Keller)?
- Stimmrechtsverteilung in der Eigentümerversammlung?
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Die Protokolle der letzten 3–5 Jahre verraten, ob Probleme oder Streitigkeiten in der Gemeinschaft bestehen:
- Geplante oder beschlossene Sonderumlagen
- Instandhaltungsrückstand
- Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft
- Geplante Sanierungsmaßnahmen
Mietverträge
Bei vermieteten Objekten ist der bestehende Mietvertrag Teil des Kaufs (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete"):
- Mietvertrag unbefristet oder befristet?
- Aktuell vereinbarte Kaltmiete — marktgerecht oder unter Marktniveau?
- Mieterhöhungen möglich (Indexmiete, Staffelmiete, Vergleichsmiete)?
- Mietrückstände vorhanden?
- Kündigungsfristen und -gründe
2. Technische Prüfung
Energieausweis
Der Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Er gibt Aufschluss über den energetischen Zustand:
| Effizienzklasse | Endenergiebedarf | Bewertung |
|---|---|---|
| A+, A | bis 50 kWh/m²a | Sehr gut (Neubau-Standard) |
| B | 50–75 kWh/m²a | Gut |
| C | 75–100 kWh/m²a | Durchschnittlich |
| D | 100–130 kWh/m²a | Sanierungsbedarf erkennbar |
| E–H | über 130 kWh/m²a | Erheblicher Sanierungsbedarf |
Bausubstanz und Sanierungsbedarf
Prüfen Sie systematisch alle Bauteile — Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Keller. Bei Unsicherheiten einen Bausachverständigen hinzuziehen.
Altlastenauskunft
Beim zuständigen Umweltamt können Sie eine Altlastenauskunft einholen (Kosten: 20–50 €). Besonders wichtig bei gewerblicher Vornutzung oder Grundstücken in Industrienähe.
3. Wirtschaftliche Prüfung
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Bei Eigentumswohnungen: Die Hausgeldabrechnung der letzten 2–3 Jahre zeigt die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten. Der Wirtschaftsplan gibt die geplanten Kosten für das laufende Jahr an.
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | Angemessen? Mindestens 7–10 €/m²/Jahr |
| Hausgeld-Entwicklung | Starke Steigerungen in den letzten Jahren? |
| Sonderumlagen | Beschlossen oder geplant? |
| Rückstände anderer Eigentümer | Zahlungsmoral in der Gemeinschaft? |
Mietspiegelvergleich
Vergleichen Sie die aktuelle Miete mit dem örtlichen Mietspiegel:
- Unter Marktniveau: Potenzial für Mieterhöhung nach Kauf
- Auf Marktniveau: Stabile Einnahmen, wenig Steigerungspotenzial
- Über Marktniveau: Risiko bei Mieterwechsel, Mieter könnte Absenkung verlangen
Renditeberechnung
Berechnen Sie mindestens diese drei Kennzahlen:
- Bruttomietrendite — Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis (Richtwert: über 4 %)
- Nettomietrendite — (Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtkosten
- Cashflow — Mieteinnahmen − Rate − Hausgeld − Rücklagen
Due-Diligence-Dokumentenliste
Fordern Sie diese Unterlagen vor dem Kauf an:
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan
- Teilungserklärung + Nachträge
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Mietvertrag(e) mit Anlagen
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Baupläne / Baugenehmigung
- Nachweise über durchgeführte Sanierungen
Typische Red Flags
Brechen Sie die Prüfung ab oder verhandeln Sie den Preis erheblich nach unten, wenn Sie auf diese Warnsignale stoßen:
- Verkäufer verweigert Zugang zu Dokumenten
- Hohe Sonderumlagen beschlossen oder angekündigt
- Instandhaltungsrücklage bei Null oder im Minus
- Laufende Rechtsstreitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft
- Energieausweis Klasse F oder schlechter ohne eingepreiste Sanierungskosten
- Mietvertrag mit unrealistisch hoher Miete (Schönrechnung der Rendite)
- Fehlende oder inkonsistente Baugenehmigungen
Fazit
Eine gründliche Due Diligence ist die wichtigste Investition vor dem Immobilienkauf. Die Kosten für Grundbuchauszug, Gutachter und Altlastenauskunft liegen bei wenigen hundert Euro — und können Sie vor einem Fehlkauf im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewahren. Nutzen Sie den BaufiQuadrat Finanzierungsrechner, um die Ergebnisse Ihrer Prüfung direkt in die Renditeberechnung einfließen zu lassen.