Warum Rendite nicht gleich Rendite ist
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, muss die erwartete Rendite vor dem Kauf verlässlich einschätzen können. Dabei kursieren drei verschiedene Renditebegriffe — Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cashflow-Rendite — die sich deutlich voneinander unterscheiden. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, überschätzt den tatsächlichen Ertrag fast immer.
Die drei Renditebegriffe im Überblick
| Kennzahl | Formel | Berücksichtigt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Nur Kaufpreis und Miete |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 | Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung |
| Cashflow-Rendite | (Nettomieteinnahmen − Kapitaldienst) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100 | Finanzierung, Leverage-Effekt |
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 250.000 €
Annahmen: Kaltmiete 850 €/Monat, Kaufnebenkosten 10 %, Bewirtschaftungskosten 2.400 €/Jahr, Darlehen 200.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung (Rate 917 €/Monat).
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.200 € ÷ 250.000 € | 4,08 % |
| Nettomietrendite | 7.800 € ÷ 275.000 € | 2,84 % |
| Cashflow-Rendite | (7.800 € − 11.004 €) ÷ 75.000 € | −4,27 % |
Die Bruttomietrendite sieht attraktiv aus — aber nach Abzug aller Kosten und der Finanzierung ist der monatliche Cashflow zunächst negativ. Das ist bei fremdfinanzierten Objekten normal, solange Tilgung und Wertsteigerung die Gesamtrendite tragen.
Typische Richtwerte nach Stadttyp
| Stadttyp | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| A-Städte (München, Hamburg, Frankfurt) | 2,5–3,5 % | 1,5–2,5 % |
| B-Städte (Leipzig, Nürnberg, Hannover) | 4,0–5,5 % | 2,5–3,5 % |
| C/D-Städte und ländliche Regionen | 5,5–8,0 % | 3,5–5,5 % |
Höhere Renditen in kleineren Städten gehen oft mit höherem Leerstandsrisiko und geringerem Wertsteigerungspotenzial einher. Eine hohe Bruttomietrendite allein ist kein Kaufsignal.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten ignorieren — Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Gesamtinvestition um 8–15 %
- Instandhaltung zu niedrig ansetzen — Richtwert: mindestens 1 % des Gebäudewerts pro Jahr
- Mietausfall nicht einplanen — 4–8 % Mietausfallwagnis sind marktüblich
- Verwaltungskosten vergessen — Hausverwaltung kostet 250–400 € pro Einheit und Jahr
- Brutto- und Nettomietrendite verwechseln — Immobilienangebote werben fast immer mit der Bruttomietrendite
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Als Faustregel gilt: Die Nettomietrendite sollte über dem Darlehenszins liegen, damit Fremdkapital renditefördernd wirkt (positiver Leverage). Bei aktuellen Zinsen von 3–4 % bedeutet das eine Nettomietrendite von mindestens 3,5–4,5 %. Ein negativer monatlicher Cashflow kann akzeptabel sein, wenn Tilgungsaufbau und erwartete Wertsteigerung die Gesamtrendite tragen.
Fazit
| Kennzahl | Nutzen | Aussagekraft |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Schnelle Ersteinschätzung, Objektvergleich | Gering — ignoriert alle Kosten |
| Nettomietrendite | Vergleich der operativen Rentabilität | Mittel — ohne Finanzierungseffekt |
| Cashflow-Rendite | Realer Ertrag auf Eigenkapital | Hoch — zeigt tatsächlichen Zahlungsstrom |
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