Kosten beim Hauskauf: Was der Kauf wirklich kostet

Beim Immobilienkauf steht der Kaufpreis im Exposé — alles andere kommt obendrauf. Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, unterschätzt die tatsächlich benötigte Summe je nach Bundesland und Objektzustand um 10 bis 20 Prozent. Genau an dieser Lücke scheitern Finanzierungen kurz vor dem Notartermin.

Die Gesamtkosten setzen sich aus vier Blöcken zusammen: dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, den einmaligen Einzugskosten und den laufenden Kosten nach dem Einzug. Die ersten drei entscheiden über die benötigte Finanzierungssumme, der vierte über die dauerhafte Belastbarkeit Ihres Haushalts. Beides gehört von Anfang an in dieselbe Rechnung.

Die Kaufnebenkosten sind der bekannteste und am besten kalkulierbare Block. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 2 Prozent, und die Maklerprovision wird seit 2020 beim Privatkauf zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Banken finanzieren diesen Block ungern mit, weil ihm kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist machbar, in der Regel mit einem Zinsaufschlag — wer die Nebenkosten aus Eigenkapital deckt, öffnet sich spürbar bessere Konditionen. Alle Details und die Werte je Bundesland stehen auf unserer Seite zu den Kaufnebenkosten.

Der am häufigsten übersehene Block. Zwischen Schlüsselübergabe und dem ersten normalen Wohnmonat liegen Ausgaben, die schnell fünfstellig werden: Küche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Elektrik, Umzugsunternehmen, neue Möbel für Räume, die es vorher nicht gab. Beim Bestandsobjekt kommen oft Sofortmaßnahmen dazu, die erst beim Einzug sichtbar werden.

Kalkulieren Sie diesen Block bewusst und mit Puffer — 2 bis 8 Prozent des Kaufpreises sind ein realistischer Korridor, je nach Zustand und eigenem Anspruch. Ein Teil davon lässt sich mitfinanzieren, wenn er wertsteigernd ist und von Anfang an im Finanzierungsantrag steht. Nachträglich beantragte Erhöhungen sind deutlich aufwendiger.

• Küche: 5.000–20.000 €, oft nicht im Kaufpreis enthalten.
• Renovierung Bestandsobjekt: je nach Zustand 200–800 €/m².
• Umzug: 1.000–4.000 € je nach Entfernung und Umfang.
• Puffer für Unvorhergesehenes: mindestens 5.000 €.

Nach dem Einzug tritt die Kreditrate neben Kosten, die es beim Mieten so nicht gab. Grundsteuer, Wohngebäude- und Elementarversicherung, Schornsteinfeger, Wartung und die Instandhaltungsrücklage summieren sich auf einen Betrag, den Banken bei der Haushaltsrechnung ansetzen — und den Sie kennen sollten, bevor die Bank ihn nennt.

Als Orientierung gelten 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat für Nebenkosten und Rücklage, bei Eigentumswohnungen abgebildet über das Hausgeld. Für die Instandhaltung empfiehlt sich zusätzlich eine Rücklage von rund 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Wer das von Anfang an einplant, wird von der ersten Nebenkostenabrechnung nicht überrascht.

Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Bei einem Objekt für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sind das die Nebenkosten plus 40.000 bis 80.000 Euro — dazu die Einzugskosten, die ebenfalls nicht aus dem Kredit kommen sollten.

Weniger Eigenkapital schließt den Kauf nicht aus. Vollfinanzierungen werden von einigen Banken vergeben, in der Regel mit Zinsaufschlag und bei stabilem Einkommen. Zwischen beiden Extremen liegt viel Spielraum: Schon ein Teil der Nebenkosten aus eigener Tasche verbessert den Beleihungsauslauf und damit die Kondition. Wir schauen uns an, welche Konstellation für Sie den besten Gesamtpreis ergibt.