Anschlussfinanzierung berechnen

Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, bleibt eine Restschuld offen, die neu finanziert werden muss. Der Rechner stellt die drei Wege dorthin nebeneinander: die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer neuen Bank und das Forward-Darlehen, das den heutigen Zins für einen späteren Auszahlungstermin sichert.

Verglichen wird nicht die Monatsrate — die sagt für sich genommen wenig aus, weil ein höherer Zins bei gleicher anfänglicher Tilgung automatisch zu einer höheren Rate führt. Verglichen wird der Zinsaufwand über die neue Zinsbindung zuzüglich einmaliger Kosten. Die Restschuld am Ende steht daneben, damit Sie beide Effekte sehen.

Die Prolongation ist der bequemste Weg: Ihre Bank schickt ein Verlängerungsangebot, Sie unterschreiben, es entstehen keine Zusatzkosten und keine neue Bonitätsprüfung. Der Preis für diese Bequemlichkeit ist meist ein Zinsaufschlag gegenüber dem besten Marktangebot — genau diesen Aufschlag können Sie im Rechner variieren.

Die Umschuldung holt den Marktzins, kostet aber die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Als Faustwert sind das rund 0,2 Prozent der Restschuld — bei 200.000 Euro also etwa 400 Euro. Ab einem Zinsvorteil von wenigen Hundertstel Prozentpunkten rechnet sich dieser Betrag über eine zehnjährige Zinsbindung schnell.

Das Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für einen Auszahlungstermin in bis zu fünf Jahren. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag von typisch 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder Planungssicherheit höher gewichten als den letzten Zehntelprozentpunkt.

• Prolongation: null Aufwand, dafür meist kein Bestzins.
• Umschuldung: Marktzins gegen rund 0,2 % Grundbuchkosten.
• Forward-Darlehen: Zinssicherung gegen Aufschlag, ab etwa 6 Monaten Vorlauf.
• Alle drei lassen sich parallel anfragen — das kostet nichts und schafft Verhandlungsbasis.

Nach zehn Jahren Tilgung ist die Restschuld deutlich gesunken, die Immobilie ist bewertet und im Grundbuch eingetragen, und Sie haben eine saubere Zahlungshistorie. Der Beleihungsauslauf — das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert — liegt dann häufig unter 60 Prozent. Das ist die günstigste Zinsklasse, die Banken vergeben.

Das gilt selbst dann, wenn der allgemeine Marktzins seit Ihrem Erstabschluss gestiegen ist: Der Aufschlag für ein hohes Beleihungsrisiko fällt weg. Wer damals mit 90 Prozent Beleihung gestartet ist, holt sich hier einen strukturellen Vorteil zurück.

Der Zinsbindungswechsel ist der beste Moment, die Tilgung anzupassen. Weil die Restschuld kleiner ist, kostet ein höherer Tilgungssatz oft weniger Rate als befürchtet — und verkürzt die Gesamtlaufzeit spürbar. Wer bei der Erstfinanzierung mit 2 Prozent gestartet ist, landet bei der Anschlussfinanzierung mit 3 bis 4 Prozent häufig bei einer ähnlichen Monatsbelastung.

Umgekehrt gilt: Wenn sich die Lebenssituation geändert hat, lässt sich die Tilgung auch senken, um Luft zu schaffen. Beides ist beim Neuabschluss verhandelbar, während der laufenden Zinsbindung dagegen selten. Wir schauen uns an, welcher Tilgungssatz zu Ihrem Haushalt passt.

Die Faustregel: drei Jahre vor Ablauf beobachten, spätestens zwölf Monate vorher konkret vergleichen. Wer erst das Prolongationsschreiben abwartet, das oft nur wenige Wochen vor Ablauf kommt, hat keine Zeit mehr für Alternativangebote — und damit keine Verhandlungsposition.

Ein zweiter Termin ist wichtig: Zehn Jahre nach Vollauszahlung greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch bei einer noch laufenden 15- oder 20-jährigen Zinsbindung können Sie zu diesem Zeitpunkt umschulden.

• Ab 36 Monaten vorher: Zinsentwicklung beobachten.
• Ab 12 Monaten vorher: Angebote einholen, Forward-Option prüfen.
• Nach 10 Jahren Vollauszahlung: § 489 BGB verschafft Ihnen ein Ausstiegsrecht.
• Nie ungeprüft prolongieren — auch wenn Sie am Ende bleiben.