Modernisierungskredit: Sanierung richtig finanzieren

Ein Modernisierungskredit finanziert Arbeiten an einer Immobilie, die Sie bereits besitzen — von der neuen Heizung über das Bad bis zur Fassadendämmung. Anders als bei der Baufinanzierung geht es nicht um den Erwerb, sondern um die Wertsteigerung und den Erhalt des Bestands.

Der Begriff steht dabei für mehrere sehr unterschiedliche Produkte. Bei kleineren Beträgen ist es faktisch ein zweckgebundener Ratenkredit ohne Grundbucheintrag, bei größeren Vorhaben ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen zu Baufinanzierungskonditionen. Der Unterschied im Zinssatz zwischen beiden Wegen ist erheblich — deshalb lohnt es sich, die Variante bewusst zu wählen statt das erstbeste Angebot zu nehmen.

Sprachlich werden beide Begriffe von Banken weitgehend synonym verwendet, und kein Kreditvertrag hängt an dem Wort. Wo eine Unterscheidung getroffen wird, meint Modernisierung die Aufwertung über den Ursprungszustand hinaus — neue Fenster, ein modernes Bad, eine Wärmepumpe — und Sanierung die Beseitigung eines Schadens oder Mangels, etwa ein undichtes Dach oder feuchte Kellerwände.

Praktisch relevant wird die Unterscheidung erst bei der Steuer und bei der Förderung: Erhaltungsaufwand ist bei vermieteten Objekten sofort abziehbar, während Herstellungsaufwand über die AfA läuft. Und Förderprogramme knüpfen an konkrete Maßnahmen an, nicht an das Etikett auf dem Kreditvertrag.

Bevor Sie einen freien Modernisierungskredit abschließen, lohnt der Blick auf die Förderprogramme. Der KfW-Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ finanziert Barriereabbau und Einbruchschutz bis 50.000 Euro je Wohneinheit zu Zinssätzen weit unter Marktniveau. Der KfW-Kredit 261 deckt energetische Sanierungen bis 150.000 Euro ab und bringt zusätzlich einen Tilgungszuschuss, der die Restschuld direkt reduziert.

Dazu kommen die Zuschüsse: Für den Heizungstausch über die KfW, für Maßnahmen an der Gebäudehülle über die BAFA. Zuschuss und Förderkredit lassen sich für unterschiedliche Maßnahmen kombinieren — nur dieselbe Maßnahme darf nicht doppelt gefördert werden. Diese Kombination sauber zu stapeln ist der eigentliche Hebel; wir bauen sie in Ihrer Finanzierungsplanung zusammen.

• KfW 159: Barriereabbau und Einbruchschutz, bis 50.000 € je Wohneinheit.
• KfW 261: Energetische Sanierung bis 150.000 €, mit Tilgungszuschuss.
• KfW-Zuschuss: Heizungstausch, direkt ohne Kredit.
• BAFA-Zuschuss: Dämmung, Fenster, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung.

Neben KfW und BAFA vergeben die Förderbanken der Länder eigene Modernisierungsprogramme, häufig mit zusätzlichem Zins- oder Tilgungsvorteil und teilweise zielgruppenspezifisch — etwa für Familien, für altersgerechten Umbau oder für Objekte in bestimmten Quartieren. In Baden-Württemberg ist das die L-Bank, in Bremen die BAB, in Nordrhein-Westfalen die NRW.BANK, in Bayern die BayernLabo.

Die Programme sind regional sehr verschieden zugeschnitten, und die Antragswege unterscheiden sich: Manche laufen über die Hausbank, andere über die Kommune oder direkt bei der Förderbank. Weil die Mittel teilweise kontingentiert sind, lohnt eine frühe Prüfung — auch dann, wenn Sie das Vorhaben erst in einigen Monaten angehen.

Wenn Sie ohnehin eine laufende Baufinanzierung haben, ist die Aufstockung oft die günstigste Variante für größere Beträge: Die Grundschuld liegt bereits im Grundbuch, der Beleihungsauslauf ist durch die bisherige Tilgung gesunken, und der Sanierungsbetrag lässt sich zu Baufinanzierungskonditionen aufnehmen statt zum Ratenkreditzins.

Der beste Zeitpunkt dafür ist das Ende der Zinsbindung, weil dann ohnehin neu verhandelt wird und die Aufstockung ohne Vorfälligkeitsentschädigung in die Anschlussfinanzierung einfließt. Wer früher ran muss, prüft die Aufstockung bei der bestehenden Bank — dort ist der Weg meist kürzer als bei einem Neuabschluss.

Bei einer vermieteten Immobilie rechnet sich eine Modernisierung über drei Kanäle gleichzeitig: die steuerliche Wirkung, das Mietpotenzial und der Objektwert. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar, größere Maßnahmen können über mehrere Jahre verteilt werden, und die Zinsen des Modernisierungskredits sind als Werbungskosten ansetzbar.

Hinzu kommt der energetische Effekt: Ein besserer Effizienzstandard verbessert die Vermietbarkeit und wirkt zunehmend auf die Bewertung durch Banken. Ob sich eine konkrete Maßnahme rechnet, hängt aber am Einzelfall — Kosten, Mietsteigerungspotenzial und Steuersatz gehören in dieselbe Rechnung. Genau dafür ist der Kapitalanlage-Rechner gedacht.