Wie ein Kombi-Darlehen funktioniert
Ein Kombi-Darlehen — auch Konstantdarlehen genannt — verbindet zwei Produkte zu einer Finanzierung mit durchgehend fester Rate:
- Das Vorausdarlehen. Sie erhalten den vollen Finanzierungsbetrag sofort, zahlen darauf aber ausschließlich Zinsen. Die Restschuld bleibt konstant.
- Der Bausparvertrag. Parallel besparen Sie einen Bausparvertrag über dieselbe Summe. Das Guthaben wächst, ohne das Vorausdarlehen zu berühren.
- Die Ablösung. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif — typischerweise bei 40 bis 50 Prozent Sparguthaben — wird er ausgezahlt. Sparguthaben plus Bauspardarlehen lösen das Vorausdarlehen vollständig ab.
- Die Tilgungsphase. Ab diesem Punkt tilgen Sie nur noch das Bauspardarlehen zu einem Zins, der bereits bei Vertragsabschluss feststand.
Der entscheidende Punkt: Beide Zinssätze stehen von Anfang an fest. Es gibt keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko und keine Unsicherheit über die Rate in 15 Jahren.
Der Vergleich zum Annuitätendarlehen
| Kombi-Darlehen | Annuitätendarlehen | |
|---|---|---|
| Zinssicherheit | volle Laufzeit, oft 20–30 Jahre | Zinsbindung, meist 10–20 Jahre |
| Restschuld in Phase 1 | bleibt konstant | sinkt von Beginn an |
| Anschlussfinanzierung | entfällt | erforderlich |
| Gesamtkosten | meist höher | meist niedriger |
| Sondertilgung | eingeschränkt | üblicherweise flexibel |
| Zusatzkosten | Abschlussgebühr Bausparvertrag | keine |
Die Tabelle zeigt den Kern des Geschäfts: Sie kaufen Zinssicherheit und bezahlen sie mit Zinsaufwand. Ob das ein gutes Geschäft ist, hängt daran, wie sich die Zinsen entwickeln — und wie viel Ihnen Planbarkeit persönlich wert ist.
Wann sich das rechnet
Ein Kombi-Darlehen spielt seine Stärke aus, wenn mindestens einer dieser Punkte zutrifft:
- Sie erwarten steigende Zinsen und wollen sich für 20 Jahre und mehr absichern.
- Sie haben Anspruch auf Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen, die direkt in den Bausparvertrag fließen und die Rechnung verbessern.
- Planungssicherheit hat für Sie einen hohen eigenen Wert — etwa weil das Einkommen knapp kalkuliert ist und eine steigende Rate den Haushalt sprengen würde.
- Sie planen ohnehin eine spätere Modernisierung, für die das Bauspardarlehen zweckgebunden bereitsteht.
Umgekehrt gilt: Wer flexibel bleiben, viel sondertilgen oder die Immobilie mittelfristig verkaufen will, fährt mit einem klassischen Annuitätendarlehen in aller Regel besser.
Der Punkt, den man leicht übersieht
In der tilgungsfreien Phase zahlen Sie Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag — Jahr für Jahr, ohne dass die Schuld sinkt. Beim Annuitätendarlehen wächst dagegen der Tilgungsanteil kontinuierlich, und der Zinsaufwand sinkt entsprechend.
Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins läuft dieser Unterschied über zehn Jahre in den fünfstelligen Bereich. Das Sparguthaben im Bausparvertrag wird zwar verzinst, in aller Regel aber niedriger als der Darlehenszins. Diese Zinsdifferenz ist der Preis der Zinssicherung — und sie sollte in der Entscheidung sichtbar sein, statt im Effektivzins der Gesamtkonstruktion unterzugehen.
Was Sie im Angebot prüfen sollten
- Zuteilungszeitpunkt: Wann ist der Bausparvertrag realistisch zuteilungsreif? Der Zeitpunkt ist nicht garantiert, sondern hängt an der Bewertungszahl.
- Was passiert bei verspäteter Zuteilung? Seriöse Anbieter regeln das vertraglich — lassen Sie sich die Regelung zeigen.
- Abschlussgebühr: Üblicherweise ein Prozentsatz der Bausparsumme, direkt zu Beginn fällig.
- Effektivzins der Gesamtkonstruktion: Nur diese Zahl ist mit einem Annuitätendarlehen vergleichbar, nicht der Nominalzins einer einzelnen Phase.
- Sondertilgungsrechte: In der Vorausdarlehensphase oft stark eingeschränkt.
- Ablösung bei Verkauf: Wie flexibel kommen Sie heraus, wenn sich die Lebensplanung ändert?
Landesförderbanken bieten eigene Kombi-Varianten
Einige Landesförderinstitute legen eigene Kombi-Produkte auf, die ein Landesförderdarlehen mit einem Bausparbaustein verbinden — die L-Bank in Baden-Württemberg ist hier das bekannteste Beispiel. Diese Varianten sind häufig zielgruppengebunden, etwa an Familien mit Kindern oder an Einkommensgrenzen, und dann günstiger als das freie Marktprodukt.
Ob eine Kombi-Konstruktion für Sie unterm Strich besser ist als ein Annuitätendarlehen mit geplanter Anschlussfinanzierung, lässt sich nicht pauschal beantworten — es hängt an Ihrer Zinserwartung, Ihrem Förderanspruch und daran, wie lange Sie bleiben wollen. Wir rechnen beide Wege mit Ihren Zahlen durch und legen die Gesamtkosten nebeneinander, statt nur den Zinssatz zu vergleichen.