Kaufnebenkosten nach Bundesland
Kaufnebenkosten in Berlin
Berlin erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,0 % und gehört damit zu den teuren Bundesländern. Der Berliner Immobilienmarkt hat sich nach dem rasanten Preisanstieg der 2010er-Jahre inzwischen stabilisiert. Für Kapitalanleger bietet die Hauptstadt weiterhin hohe Liquidität und gute Vermietbarkeit, die Renditen sind jedoch auf 2–3 % brutto gefallen.
6,0 %
Grunderwerbsteuer
2,0 %
Notar & Grundbuch (ca.)
3,57 %
Makler je Seite (üblich)
11,57 %
Gesamte Nebenkosten (ca.)
Grunderwerbsteuer
Berlin erhöhte die Grunderwerbsteuer 2014 von 5,0 % auf 6,0 %. Zuvor lag der Satz bereits bei 4,5 % (2007–2013). Die rot-grün-rote Koalition hat 2023 eine weitere Erhöhung ausgeschlossen, gleichzeitig aber einen landesweiten Freibetrag für Ersterwerber abgelehnt.
Notar & Grundbuch
In Berlin gibt es eine hohe Dichte an Notaren, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind. Die Kosten folgen dem bundesweiten GNotKG. Tipp: Bei zeitkritischen Transaktionen lohnt ein Notar mit kurzen Beurkundungsterminen — in Berlin können Wartezeiten bis zu 6 Wochen betragen.
Maklerprovision
Die Maklerprovision in Berlin beträgt standardmäßig 3,57 % je Seite. Aufgrund des großen Angebots an provisionsfreien Neubau-Eigentumswohnungen (Bauträgervertrieb) ist der effektive Makleranteil allerdings geringer als in vielen Flächenländern.
Für Kapitalanleger
Berlin bleibt ein Vermietermarkt: Der Mietendeckel wurde zwar vom BVerfG gekippt, die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Buy-and-Hold-Strategien sind hier solide, allerdings mit Bruttomietrenditen unter 3 %. Wertentwicklung ist der primäre Renditehebel.
Tipp für Käufer
Beachten Sie die Berliner Zweckentfremdungsverordnung: Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung sind genehmigungspflichtig. Planen Sie als Kapitalanleger ausschließlich mit Dauervermietung, es sei denn, Sie haben eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung.
Häufige Fragen
Fragen zu Kaufnebenkosten in Berlin
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?
Die Kaufnebenkosten in Berlin betragen ca. 11,5–13 % des Kaufpreises: 6,0 % Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten und 3,57 % Maklerprovision. Bei provisionsfreien Objekten sinken die Nebenkosten auf ca. 8 %.
Gibt es in Berlin viele provisionsfreie Immobilien?
Ja, insbesondere Neubau-Eigentumswohnungen werden häufig direkt vom Bauträger provisionsfrei angeboten. Auch bei Bestandswohnungen inserieren zunehmend Eigentümer ohne Makler. Nutzen Sie den Provisionsfilter auf Immobilienportalen.
Was muss ich als Kapitalanleger in Berlin beachten?
Die Berliner Mietpreisbremse deckelt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Zudem gelten strenge Regeln zur Zweckentfremdung — Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflichtig.